離婚時に検討しなければいけないことの1つが、マイホームの処分です。
離婚時の不動産売却の方法はいくつかあるため、状況に応じて適切な方法を選択する必要があります。
そこで今回は、離婚時の不動産売却の注意点やタイミング、媒介契約の選び方について解説します。
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離婚時の不動産売却の注意点「タイミング」
不動産売却は、離婚が成立した後におこなうのがおすすめです。
離婚前に不動産売却した代金を分配すると贈与とみなされ、受け取る側に贈与税がかかります。
一方、離婚後は財産分与の扱いとなるため贈与税がかかりません。
また、離婚協議中は不動産以外にも処理しなければいけない事柄が多くあり、不動産売却に専念するのが難しい環境でもあります。
離婚後のほうが売却活動に専念しやすく、より高値で売却できる可能性が高まるといえます。
ただし、財産分与は離婚後2年を過ぎると請求権がなくなる点には注意が必要です。
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離婚時の不動産売却の注意点「オーバーローン」
オーバーローンとは、不動産の売却価格が住宅ローンの残債を下回ることを指し、この場合は不足分の資金を準備する必要があります。
資金を用意できない場合は、新たなローンを組み返済を続けなければなりません。
また、任意売却をおこなう選択肢もありますが、任意売却が可能かどうかは金融機関の判断に委ねられます。
そのため、住宅ローンの残債の額によっては、不動産売却が不可能になる場合もあることは承知しておく必要があります。
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離婚時の不動産売却の注意点「媒介契約の選び方」
不動産会社を通して売却活動をおこなう場合は、媒介契約の種類を選ぶ必要があります。
媒介契約は主に、専任媒介契約と一般媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
専任媒介契約は、1つの不動産会社とだけ契約を結ぶものですが、自身で買主を見つけ取引することは可能です。
一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約可能で、自身での取引もできます。
専属専任媒介契約は、1つの不動産会社とのみ契約を結び、自身での取引も不可能とするものです。
制約が少ない媒介契約ほど、多くの買主にアプローチする機会が増えるといえます。
一方、専任媒介契約を結ぶと売却活動の管理がしやすく、不動産会社からはより力を入れてもらえるメリットがあります。
媒介契約の種類によって売却活動の内容が変わるため、自身の状況や物件の条件に合った方法を選ぶことが大切です。
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まとめ
不動産売却は、贈与税のかかる贈与扱いではなく財産分与になる離婚後におこなうのが望ましいです。
オーバーローンが生じる場合は不動産売却が不可能になる可能性もあるため、あらかじめ注意しましょう。
不動産会社を通して売却活動をおこなう場合は、媒介契約の種類についてもよく検討する必要があります。
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