土地を売却するときには、不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。
依頼を受けた不動産会社は、物件の状態や近隣の売買実例などを調べたうえで慎重に査定額を算出します。
この記事では、不動産会社による査定額の算出方法をご説明しますので、土地を売却予定の方はお役立てください。
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土地の査定における公的評価の方法
土地の価格には、地価公示や都道府県地価調査によるもののほかに、相続税評価額、固定資産税評価額の3つの公的評価による評価額があります。
国は毎年1月1日時点における全国の約26,000地点の地価公示をおこなっており、地価公示によって公示された価格は公示地価と呼ばれています。
都道府県が、都道府県地価調査によって毎年7月1日時点における全国の約21,000地点の価格を公表しているのが基準地価です。
公示価格と基準地価は、どちらも時価相当額であり、土地売買などにおいて適正な価格を把握するうえで指標になります。
相続税評価額とは、公示地価や売買実例価格、不動産鑑定士などによる鑑定評価額などをもとに国税庁が公表している毎年1月1日時点における価格です。
相続や遺贈、贈与により取得した財産に対する相続税や贈与税を評価するうえで公表されているもので、評価額は公示地価の8割程度になります。
固定資産税評価額は、各市区町村が固定資産税を算出するうえで基準としている評価額であり、土地については公示価格の7割程度になっています。
不動産会社による査定額は、公的評価による金額を参考にしたうえで、近隣の成約事例も考慮して作成されるものです。
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土地の査定方法における前面道路の影響
建物の敷地は、建築基準法において幅員が4ｍ以上の道路と2m以上接しなければならないと定められており、基準を満たさない敷地には基本的に建物を建築できません。
道路に接する間口の長さが2mに達していない敷地に建物が建っていたとしても、建築確認申請が必要になる改修工事が認められない再建築不可物件となります。
再建築不可物件の敷地は、周辺に比べて厳しい査定を受けるでしょう。
また、角地は、角地以外の敷地に比べて高い評価額になるのが一般的です。
ただし、段差があるなど道路と接している状況によっては評価が下がるケースもあり、注意が必要です。
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土地の査定方法における敷地の形状の影響
住宅地においては、ほとんどの敷地の形状は長方形をしており整形地と呼ばれています。
ただし、道路に接する間口の長さが狭い旗竿地と呼ばれる敷地もみられます。
再建築不可物件など敷地を利用しにくい形状のときには、人気の高い一等地であっても整形地に比べて評価額は低くなりかねません。
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まとめ
査定額は物件の状況によって左右されるものであり、算出方法は、公的評価を参考にしたうえで前面道路の影響や敷地の形状を反映するなど担当者によって異なります。
土地の売却にあたっての査定依頼は、信頼できる不動産会社へ相談してみましょう。
熊谷市の一戸建てなら、株式会社アクティブホームがサポートいたします。
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