金融機関からの借り入れがまだ残っている段階でマイホームを手放したい場合、どうしたら良いのでしょうか。
ローン残債が残っている状態では物件に抵当権がついているため、金融機関から許可を得て抹消してもらう手続きが必要です。
こちらの記事では、住宅ローンの滞納がまだなくても任意売却できるかお伝えしたうえで、難しい理由とメリットについて解説します。
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住宅ローンの滞納がまだなくても任意売却はできるのか
住宅ローンの滞納がまだなくても売却は可能です。
基本的には金融機関から同意を得られるのであれば、どういった状況であっても抵当権の抹消はできる場合が多いです。
ただし滞納歴がないのであれば、物件を手放すよりもこのまま返済を続けてくれた方が金融機関としては利益が大きいため、早期代位弁済が認められない場合もあります。
毎月の返済計画を守っていれば信頼関係は構築されているはずなので、なぜ物件を手放さなければならないのかについて丁寧に説明すると理解してもらいやすいです。
同時に売却益だけではローン残債を一括返済できない可能性もあるため、自己資金を調達できるような準備が欠かせません。
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金融機関から任意売却の同意を得るのが難しい理由
金融機関から任意売却の同意を得るのが難しい理由は、金利収入（期限の利益）の減少・担保不足（オーバーローン）・残債回収リスクの3点です。
まず金融機関は契約時に返済期間を決めるため、それに応じて利息が入る予定ですが、返済が早まれば期限の利益の損失につながります。
とくに滞納せずに返済を続けている債務者に対しては、金利分の利益を得たいと考えるのが当然ですので、断られてしまう可能性があります。
続いて売却益がローン残債を下回る可能性がある場合は一括返済できないので、担保なしでの売却は認められない可能性が高いです。
まずは査定額がいくらほどになるのかを見て、自己資金を調達できるか確認しましょう。
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住宅ローンを滞納する前に任意売却をするメリットについて
住宅ローン滞納する前に任意売却するメリットとして、相談する時間・事故情報・競売を回避の3点が挙げられます。
収支計画に狂いが生じそうになった時点で金融機関に相談すれば、さまざまな選択肢を提示してもらえるため、債務者にとってもっとも最適な方法を見つけられる可能性が高いです。
続いて住宅ローンは3か月以上滞納すると信用情報に傷がつく可能性が高いとされていますが、その前に対処すれば事故情報がつかずに済みます。
金融機関への返済が滞ると最終的には所有者の意思とは関係なく競売に進んで相場以下での売買取引がおこなわれるリスクを回避できます。
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まとめ
住宅ローンをまだ滞納する前の任意売却は、実務的には可能ですが金融機関が応じるかどうか分かりません。
計画的に返済ができているのであれば、金融機関としては利益の損失につながるため、債務者の申し出を断るケースがあります。
返済を続けるのが難しい理由や物件を手放さなければならない理由を明確にして、金融機関からの理解を得ましょう。
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株式会社アクティブホーム メディア編集部
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